遺產稅與房地繼承流程：免稅額、扣除額、繼承登記期限一次看

一、繼承房地的時間線

• 30 天內：申報死亡登記（戶政事務所）。
• 6 個月內：向國稅局申報遺產稅（可申請延長 3 個月）。
• 6 個月內：向地政事務所辦理繼承登記，期限從過世當天起算。
• 繼承登記逾期：每超過 1 個月，罰登記費 1 倍，最多罰到 20 倍。

如果遲遲沒辦，超過 1 年會被地政機關列冊管理，再拖下去，土地可能被移交國有財產署標售，繼承人只能領回價金。

二、遺產稅怎麼算？

遺產淨額＝遺產總額 − 免稅額 − 扣除額，再乘上稅率。2026 年適用的主要金額：

房地一樣用公告土地現值、房屋評定現值計算，不是用市價。過世前 2 年內送給配偶或繼承人的財產，也要併入遺產計算。

三、誰能繼承？應繼分怎麼分

就算有遺囑，也不能侵害「特留分」：子女、父母、配偶的特留分是應繼分的 1/2；兄弟姊妹、祖父母是 1/3。 {{promo_picture}}

四、房地登記成「公同共有」還是「分別共有」？

繼承登記時，可以先登記成全體繼承人「公同共有」，之後再協議分割；也可以直接依協議登記給某一位繼承人。

• 公同共有：要處分（賣掉、抵押）原則上需要全體同意，人越多越難處理。
• 分割繼承：先協議好誰拿哪一筆，登記清楚，日後處分最方便。
• 兄弟姊妹意見不合時，可以依土地法第 34 條之 1 由多數決處分，但要依法通知其他人。

五、繼承來的房子賣掉，要繳什麼稅？

• 土地增值稅：繼承時不用繳，但出售時要從繼承當年的公告現值起算漲價。
• 房地合一稅：取得成本用繼承時的公告現值與房屋評定現值；持有期間可以跟被繼承人合併計算，比較容易適用較低稅率。
• 舊制房地（被繼承人 2015 年前取得）：有機會適用舊制，只課房屋部分的財產交易所得。

繼承的房子要賣、要留、要分，建議先把每個人的想法談清楚，再決定登記方式。

資料來源：民法繼承編、遺產及贈與稅法、土地法與財政部公告之 2026 年適用金額整理；金額以財政部最新公告為準，個案請洽地政士或會計師。

常見問題

遺產稅免稅額 1,333 萬是每個繼承人都有嗎？

不是。免稅額是以「過世的人」計算，整筆遺產只有一個 1,333 萬，另外再依繼承人身分加上各項扣除額。

繼承登記一定要 6 個月內辦嗎？

是。從過世當天起算 6 個月內要申請，逾期每個月罰登記費 1 倍，最多 20 倍，拖太久還會被列冊管理。 {{promo_video}}

繼承來的房子可以馬上賣嗎？

可以，但要先完成繼承登記。持有期間可以跟長輩合併計算，房地合一稅不一定很高，建議出售前先試算。

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