國土計畫法是什麼？四大功能分區與農地未來的影響（2031年前上路）

一、國土計畫法要做什麼？

現在台灣的土地管理分兩套：都市計畫區用都市計畫法，都市計畫以外的「非都市土地」用區域計畫法，劃成特定農業區、一般農業區、山坡地保育區等，再編定甲種、乙種、丙種、丁種建築用地或農牧用地。

國土計畫法要把這套舊制度換掉，改用「國土功能分區」重新劃設，讓保育、農業、發展的界線更清楚。

二、四大國土功能分區

農業發展地區的第 1 類是最優良的農地，未來要變更做其他用途會非常困難；第 5 類則是都市計畫內的農業區。

三、什麼時候上路？

原本預計 2025 年 4 月底公告國土功能分區圖，但 2024 年底立法院修法，把期限延到 2031 年 4 月 30 日前。在那之前，非都市土地還是照現行的區域計畫法管理。 {{promo_picture}}

延後不代表不會來。各縣市正在陸續研擬分區圖草案，地主可以留意台中市政府的公開展覽與說明會，對劃設結果有意見，要在公展期間提出。

四、對農地與建地可能的影響

• 原本的丁種建地、乙種建地，大多會轉為對應的使用地，但使用項目可能調整。
• 落在農業發展地區第 1 類的農地，未來變更、開發的機會更低，價值可能更看重農業使用。
• 靠近都市、劃入城鄉發展地區的土地，發展潛力相對較高。
• 農地上的未登記工廠，要特別留意輔導與合法化期限。

這些都要看最後公告的分區圖，目前還不能下定論，但買農地、長期持有土地的人，現在就該開始關注。

五、地主現在可以做什麼？

• 確認自己土地目前的使用分區與使用地類別。
• 到國土管理署或台中市政府網站查詢功能分區草案。
• 公開展覽期間如有意見，依程序提出陳情。
• 買賣農地時，把「未來可能的分區」納入評估。

資料來源：國土計畫法、區域計畫法及 2024 年 12 月國土計畫法第 45 條修正內容整理，分區劃設以內政部國土管理署與台中市政府公告為準。

常見問題

國土計畫上路後，農地還能買賣嗎？

可以。國土計畫影響的是土地能怎麼使用，不是禁止買賣，但不同功能分區的使用限制不同，會影響價值。

我的甲種建地會變成農地嗎？

原則上合法的建築用地會轉換為對應的使用地，但實際使用項目要看最後公告的分區圖與使用規則。 {{promo_video}}

怎麼查我的土地會被劃成哪一區？

可以留意國土管理署與台中市政府的功能分區圖草案公開展覽，用地號比對，公展期間也可以提出意見。

需要專業協助？

手上有台中、南投的農地或非都市土地，想知道國土計畫可能帶來的影響，艾理斯可以先幫你整理目前分區與周邊成交，陪你做長期規劃。也可以先看看台中在售土地。