抵押權是什麼？最高限額抵押、設定費用與房貸還清後的塗銷流程

一、抵押權是什麼？

抵押權是借錢時，用不動產當擔保的權利。你向銀行借房貸，銀行在房子上設定抵押權，如果你不還錢，銀行可以聲請法院拍賣這間房子來受償。

設定抵押權不影響你的所有權，房子還是你的，照樣可以住、可以賣，只是賣的時候要先處理這筆抵押。

二、普通抵押權 vs 最高限額抵押權

例如貸款 1,000 萬，謄本上的抵押權設定金額常看到 1,200 萬，這不是你多借了錢，是銀行把利息、違約金等也一起擔保進去。

三、設定抵押權要多少錢？

• 登記規費：權利價值（設定金額）的 0.1%，例如設定 1,200 萬，規費 1.2 萬。
• 書狀費：每張 80 元。
• 代書費：依地政士收費，通常由借款人負擔，部分銀行會吸收。

四、房貸還清後，記得塗銷抵押權

房貸繳完不代表謄本會自動變乾淨，要主動辦理「塗銷登記」： {{promo_picture}}

• 向銀行申請清償證明、抵押權塗銷同意書與他項權利證明書。
• 帶著這些文件和身分證、印章，到房地所在地的地政事務所申請塗銷。
• 塗銷登記不用繳登記規費，自己辦就可以，也可以委託代書。
• 現在不少地政事務所可以跟銀行線上連件，詢問銀行是否能代辦。

如果沒有塗銷，最高限額抵押權的額度還在，日後賣房、轉貸、再借款時都要先處理，買方看到謄本也會擔心。

五、房子還有房貸，可以賣嗎？

可以。實務上由代書安排：買方的貸款或價金先清償賣方原本的房貸，銀行出具清償證明，再塗銷舊抵押、設定買方的新抵押，全程透過履約保證控管款項，買賣雙方都安全。

這也是為什麼買賣一定要走履約保證，不要私下把錢直接交給賣方。

資料來源：民法物權編、土地登記規則及地政事務所公開規費標準整理，費用以各地政事務所與銀行實際收費為準。

常見問題

房貸還完了，抵押權會自己消失嗎？

銀行的最高限額抵押權不會自己消失，要向銀行拿清償證明等文件，到地政事務所辦理塗銷登記。 {{promo_video}}

塗銷抵押權要錢嗎？

塗銷登記不收登記規費，自己辦就不用錢；委託代書的話要付代書費。

設定金額比貸款多，是被多算錢嗎？

不是。最高限額抵押權通常設定為貸款金額的 1.2 倍，是把利息、違約金等也納入擔保範圍，實際欠款還是以借款金額為準。

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