違建是什麼？頂加、陽台外推、鐵皮屋買賣前一定要知道的風險

一、常見的違建類型

• 頂樓加蓋（頂加）。
• 陽台外推、窗台外推。
• 法定空地、防火巷上搭鐵皮屋或車棚。
• 室內夾層、隔間改變防火避難設施。

二、實質違建 vs 程序違建

各縣市對既存違建與新違建的處理方式不同，新違建通常查報後就會排入拆除，台中以市政府公告的處理原則為準。

三、買到違建的風險

• 可能被拆：被檢舉或配合公安稽查時，可能要拆除。
• 銀行不估價：違建部分不算進擔保價值，貸款成數會比預期低。
• 糾紛：頂加占用全體共有的屋頂平台，其他住戶可能主張排除。
• 安全：加蓋可能增加結構負擔、阻礙逃生。

四、有違建的房子怎麼出價？

原則：用權狀坪數算價格，違建部分只當「使用上的加分」，不能用同樣的單價計算。不動產說明書要揭露增建情形，簽約前確認清楚，並在契約註明現況。

資料來源：建築法、違章建築處理辦法與不動產說明書應記載事項整理，個案以台中市政府處理原則為準。

常見問題

頂樓加蓋可以登記產權嗎？

不行。違章建築沒有使照，無法辦理建物所有權登記，權狀上不會有這部分面積。 {{promo_picture}}

買到有違建的房子，會被罰嗎？

違建的處理對象是違建本身，可能面臨拆除；買方應在簽約前確認違建狀況，並在契約載明。

陽台外推算違建嗎？

多數情況算，因為改變了建築外觀與使照核准的內容，也可能影響結構與逃生。

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