公設比是什麼？台中大樓公設比多少算合理、虛坪怎麼影響房價

重點摘要

• 公設比＝公共設施面積 ÷ 權狀總面積（不含車位時要特別注意計算基準）。
• 一般電梯大樓公設比約 30%～35%，高樓層、豪宅、公設多的社區可能更高。
• 公設越多，每坪單價看起來越低，但實際室內每坪單價其實更高。

一、公設比怎麼算？

公設比＝公設面積 ÷ 權狀總面積。權狀總面積包含主建物、附屬建物（陽台等）與分攤的公共設施。例如權狀 40 坪、公設 13 坪，公設比約 32.5%。

要注意車位：有的建案把車位坪數算進權狀總坪數，公設比看起來會不一樣，比較時要用相同基準。

二、多少算合理？

三、算一下「室內實際單價」

假設總價 1,500 萬、權狀 40 坪、公設比 35%，表面單價每坪 37.5 萬；扣掉公設後室內約 26 坪，室內實際每坪約 57.7 萬。比較兩個建案時，用室內實際單價比，比較不會被公設比混淆。

四、虛坪是什麼？

虛坪通常指權狀上有、但實際使用感受不到或使用受限的面積，例如過大的公設分攤。2018 年起雨遮、屋簷不再登記為產權面積，就是減少虛坪的措施之一。政府近年也持續研議降低公設比、改善計價方式，購屋時以實際契約載明為準。 {{promo_picture}}

資料來源：地政登記相關規定與一般市場資訊整理，個別建案以使用執照與買賣契約為準。

常見問題

公設比多少算合理？

一般電梯大樓約 30%～35%，華廈約 20%～30%，公寓約 10% 以下；公設多的社區會更高。

公設比高一定不好嗎？

不一定。公設多代表社區設施多、管理較完整，但室內空間變小、管理費也較高，要看自己需要。

怎麼比較公設比不同的建案？

把總價除以「扣掉公設後的室內坪數」，算出室內實際單價，再拿來比較最準。

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