🏢 「建築物使用類組」就是政府替每棟建物登記的合法用途，分成 A 到 I 九大類，住家是 H2、小店面多半是 G3、一般工廠是 C2。買店面、廠房前一定要先查，因為類組不對，就可能不能開店、申請不到營業登記，甚至要花錢辦變更使用。艾理斯整理台中 112Q2～115Q3 實價登錄發現：24,080 筆透天成交裡有 73.4% 的謄本主要用途是「住家用」，大樓一樓成交也有 52.3% 是住家用，很多看起來像店面的房子，登記上其實是住宅。
建築物使用類組是什麼？H2 住宅、G3 店面、C2 工廠一次看懂｜買店面廠房前必查
一、使用類組是什麼？跟土地分區有什麼不同？
可以把一棟建物想成一張「合法用途身分證」。蓋好時，建管單位在使用執照上就寫好它是給人住、開店、辦公還是當工廠用，這個就是使用類組，依據是《建築物使用類組及變更使用辦法》。
很多人會把它跟「土地使用分區」搞混，其實是兩層關卡：
- 土地使用分區：管「這塊地可以做什麼」，例如住宅區、商業區、工業區。
- 建築物使用類組：管「這棟房子可以做什麼」，例如 H2 住宅、G3 店舖、C2 工廠。
兩關都要過，才能合法使用。商業區的房子不代表一定能開任何店，住宅區的房子也不是完全不能做生意，要兩個一起看。
二、建築物使用類組一覽表（A～I 完整對照）
使用類組分成 A 到 I 九大類，底下再細分成 24 個類組。看自己要做的行業落在哪一格，就知道房子的類組對不對： {{promo_picture}}
| 類組 | 使用項目舉例 |
|---|---|
| A1 公共集會類 | 1. 戲（劇）院、電影院、演藝場、歌廳、觀覽場等。 2. 觀眾席面積 200㎡以上的體育館（場）、音樂廳、文康中心、社教館、集會堂、社區（村里）活動中心等。 |
| A2 公共集會類 | 車站（公路、鐵路、捷運）、候船室、水運客站、航空站、機場大廈。 |
| B1 商業類 | 1. 視聽歌唱（KTV）、包廂式理髮理容、包廂式按摩、三溫暖、舞廳、舞場、酒家、酒吧、特種咖啡茶室、夜店、夜總會、遊藝場、俱樂部等。 2. 電子遊戲場。 3. 錄影帶（節目帶）播映場所。 4. 有提供表演節目等娛樂服務的 B3 場所。 |
| B2 商業類 | 1. 百貨公司、市場（超市、零售市場、攤販集中場）、展覽場、量販店、批發場所（倉儲批發、一般批發、農產品批發）等。 2. 樓地板面積 500㎡以上的店舖、當舖、一般零售、日常用品零售場所。 |
| B3 商業類 | 1. 飲酒店（無陪侍，含啤酒屋）、小吃街等。 2. 樓地板面積 300㎡以上的餐廳、飲食店、飲料店（含茶藝館、咖啡店、冰果店、冷飲店）。 |
| B4 商業類 | 1. 觀光旅館（飯店）、國際觀光旅館的客房部。 2. 旅社、旅館、賓館等。 3. 樓地板面積 500㎡以上的招待所、供香客住宿場所。 |
| C1 工業、倉儲類 | 1. 變電所、飛機庫、汽車修理場（修車廠、車輛修配保管場、汽車站房）等。 2. 特殊工作場、具公害工廠、自來水廠、屠宰場、發電場、施工機料及廢料堆置處理場、廢棄物處理場、污水（水肥）處理貯存場等。 |
| C2 工業、倉儲類 | 1. 倉庫（倉儲場）、洗車場、汽車商場（出租汽車、計程車營業站）、書庫、貨物輸配所、電信機房、攝影棚、播送室、實驗室等。 2. 一般工場、工作場、工廠。 |
| D1 休閒、文教類 | 1. 保齡球館、室內溜冰場、室內游泳池、室內球場、室內機械遊樂場、室內兒童樂園、健身房、公共浴室（含溫泉泡湯池）、撞球場、室內高爾夫練習場、室內釣蝦（魚）場、美容瘦身中心等。 2. 資訊休閒服務場所（網咖）。 |
| D2 休閒、文教類 | 1. 會議廳、展示廳、博物館、美術館、圖書館、水族館、科學館、陳列館、資料館、歷史文物館、天文臺、藝術館等。 2. 觀眾席面積未達 200㎡的體育館、音樂廳、文康中心、社教館、集會堂、社區活動中心等。 3. 觀眾席面積未達 200㎡、不提供餐飲酒類的表演館（場）。 |
| D3 休閒、文教類 | 小學教室、教學大樓等教學場所。 |
| D4 休閒、文教類 | 國中、高中、專科學校、學院、大學的教室、教學大樓等教學場所。 |
| D5 休閒、文教類 | 1. 補習（訓練）班、文康機構等。 2. 兒童課後照顧服務中心、非學校型態實驗教育場地等。 3. 樓地板面積 300㎡以下、無鍋爐／SPA／三溫暖／烤箱／明火／餐飲等設備的運動訓練班。 |
| E 宗教、殯葬類 | 1. 寺廟、教堂（教會）、宗祠（家廟）、宗教設施、樓地板面積未達 500㎡的香客住宿等。 2. 殯儀館、禮廳、靈堂、納骨堂（塔）、火化場等。 |
| F1 衛生、福利、更生類 | 1. 設 10 床以上病床的醫院、療養院。 2. 樓地板面積 1,000㎡以上的診所。 3. 樓地板面積 500㎡以上的護理之家、產後護理機構、長期照顧機構（長期照護型、失智照顧型）等。 4. 樓地板面積 500㎡以上、提供住宿式服務的長照機構。 5. 醫院內附設、面積未超過醫院 2/5 的長照機構。 |
| F2 衛生、福利、更生類 | 1. 身心障礙福利機構（全日型住宿、日間服務、500㎡以上福利中心）、身心障礙者職業訓練機構。 2. 特殊教育學校。 3. 日間型精神復健機構。 |
| F3 衛生、福利、更生類 | 兒童及少年安置教養機構、幼兒園、幼兒園兼辦課後照顧、托嬰中心、早期療育機構等。 |
| F4 衛生、福利、更生類 | 精神病院、傳染病院、勒戒所、監獄、看守所、感化院、觀護所、收容中心等。 |
| G1 辦公、服務類 | 含營業廳的金融機構、證券交易場所、保險機構、合作社、銀行、證券及期貨經紀商、票券金融機構、電信局（公司）、郵局、自來水及電力公司營業場所。 |
| G2 辦公、服務類 | 1. 不含營業廳的上述金融、電信、郵政、水電公司。 2. 政府機關、一般事務所、自由職業事務所、辦公室、旅遊及運輸業辦公室、投資顧問業辦公室、動畫製作場所（不含攝影棚）、有線電視及廣播電台（攝影棚以外）等。 3. K 書中心、小說漫畫出租中心。 4. 身心障礙者就業服務機構。 5. 提供居家式服務的長照機構。 |
| G3 辦公、服務類 | 1. 衛生所、健康中心、捐血中心、醫事技術機構、牙體技術所、非包廂式理髮及按摩、美容院、洗衣店、公共廁所、動物收容、寵物繁殖或買賣場所等。 2. 病床未達 10 床的醫院、療養院。 3. 樓地板面積未達 1,000㎡的診所。 4. 樓地板面積未達 500㎡的店舖、當舖、一般零售、日常用品零售、便利商店等。 5. 樓地板面積未達 300㎡的餐廳、飲食店、飲料店（含茶藝館、咖啡店、冰果店、冷飲店）。 |
| H1 住宿類 | 宿舍（學生、員工）、小規模的護理之家、長期照顧及老人福利機構等住宿型場所。 |
| H2 住宿類 | 住宅、集合住宅等一般居住場所。 |
| I 危險物品類 | 製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品及可燃性高壓氣體的場所。 |
資料來源：《建築物使用類組及變更使用辦法》附表二「建築物使用類組使用項目舉例」，艾理斯整理。為方便閱讀已精簡文字，實際歸類以法規全文與建管單位認定為準。
三、同樣是開店，面積不同類組就不同
這是最容易踩雷的地方。同一種生意，坪數一大就會跳到另一個類組，法規要求也跟著變嚴：
| 用途 | 面積較小 | 面積較大 |
|---|---|---|
| 一般店舖、零售 | 未達 500㎡（約 151 坪）：G3 | 500㎡以上：B2 |
| 餐廳、飲料店、咖啡店 | 未達 300㎡（約 91 坪）：G3 | 300㎡以上：B3 |
| 診所 | 未達 1,000㎡（約 303 坪）：G3 | 1,000㎡以上：F1 |
這裡的面積怎麼算？法規寫的是「樓地板面積」，看的是同一個使用單元（同一家店）所有樓層加起來的面積，不是只算一層，也不是整棟建物的總面積。例如一間透天店面一、二樓都當賣場，就要兩層加總；樓上如果是屋主自住、跟店面分開，就不算進去。另外，樓地板面積不等於權狀坪數，權狀還含陽台、雨遮、公設，實際以使用執照上的面積為準。
B 類的消防、逃生、結構要求都比 G3 嚴格。所以想把整棟透天打通開大型餐廳，或兩間店面合併成大賣場，要先確認面積會不會讓類組升級。
四、台中實價登錄：很多「店面」登記上是住宅
使用類組要看使用執照，實價登錄沒有這個欄位，但謄本上的「主要用途」可以當第一道參考。艾理斯整理台中 112Q2～115Q3 房地成交（排除親友、持分、法拍等特殊交易）： {{promo_video}}
| 物件類型 | 成交筆數 | 住家用 | 住商用 | 商業用 |
|---|---|---|---|---|
| 透天厝（全部） | 24,080 | 73.4% | 15.9% | 3.1% |
| 透天厝（商業區） | 888 | 39.9% | 36.5% | 14.3% |
| 大樓、華廈一樓 | 2,064 | 52.3% | 0.7% | 34.8% |
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網，112Q2～115Q3 台中市房地交易，艾理斯整理。謄本「主要用途」不等於使用類組，僅供參考，實際仍以使用執照為準。
意思是：就算在商業區，台中大約每 10 間透天就有 4 間登記是住家用。小生意多半沒問題，但如果要開餐廳、補習班、幼兒園這類規範比較多的行業，就要先查清楚。
五、怎麼查一間房子的使用類組？
- 看使用執照：最準確的依據，上面會寫各樓層的用途。屋主手上沒有的話，可以到台中市政府都市發展局的建管系統查使照存根，或到建管單位申請。
- 看建物謄本「主要用途」：快速初判，例如「住家用」「商業用」「工業用」，但它是地政登記，不是類組本身。
- 問清楚想做的行業：同一個類組裡，不同行業要求也不一樣，開店前最好讓建築師或房仲先幫你對一次。
六、類組不符怎麼辦？變更使用要注意什麼
- 要申請變更使用執照：依建築法規定，建物要改變使用類組，原則上要申請變更使用，通常需要建築師檢討結構、消防、逃生等項目。
- 有成本也有時間：可能要補消防設備、防火區劃、無障礙設施，費用跟時間依個案差很多。部分情形可以免辦或簡化，以台中市建管單位的認定為準。
- 營業後還有公安申報：作為營業、辦公、工廠等用途的建物，依規定要定期辦理建築物公共安全檢查申報。
對屋主來說，類組本身就是價值的一部分。登記是商業用、已經是合法店面的物件，在租賃或買賣時通常更吃香；如果登記是住宅，賣之前先把狀況講清楚，反而能避免成交後糾紛。
七、買賣店面、廠房，艾理斯會先幫你查這些
- 使用執照的類組、謄本主要用途是否一致
- 土地使用分區允不允許你要做的行業
- 面積會不會讓類組跳級，需不需要變更使用
- 有沒有違建、增建影響使用或貸款
八、常見問題
Q：住宅（H2）可以開店嗎？
要看行業、面積和土地分區。一般小型零售、工作室有機會可以，但餐廳、補習班、幼兒園等行業規範較多，可能需要辦理變更使用。開店前建議先查使用執照，並向建管單位或建築師確認。 {{promo_picture}}
Q：G3 是什麼？
G3 是辦公、服務類裡的一個類組，常見的有未達 500㎡ 的店舖、未達 300㎡ 的餐廳飲料店、美容院、洗衣店、未達 1,000㎡ 的診所等，是一般街邊店面最常見的類組。
Q：這間店的面積是算一層還是全部樓層？
算同一個使用單元（同一家店）所有樓層加總的樓地板面積，不是只算一層，也不是整棟建物總面積。例如透天一、二樓都當店面用就要合計；樓上自住且與店面分開則不算。樓地板面積也不等於權狀坪數，以使用執照記載為準。
Q：謄本寫「住家用」，就代表不能做生意嗎？
不一定。謄本主要用途是地政登記，使用類組要以使用執照為準，能不能營業還要看行業與土地分區。台中透天成交有 73.4% 謄本是住家用，實務上要個案判斷。
Q：工廠的 C1 跟 C2 差在哪？
C1 是具公害的工廠、修車廠、變電所等；C2 是一般工廠、倉庫。買廠房前要確認類組和你的產業是否相符，具公害的產業通常不能用 C2 廠房。
Q：變更使用類組要多久、多少錢？
依建物狀況差很多，主要看需不需要補消防、結構補強或防火設施。通常要委託建築師檢討後才能估算，買之前先評估，才不會買了才發現不能用。 {{promo_video}}
買店面、廠房前，先問艾理斯
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