土地增值稅怎麼算？稅率表、自用住宅10%與重購退稅一次看懂

一、土地增值稅是什麼？誰要繳？

土地增值稅是「土地移轉時，就漲價的部分課稅」。房子賣掉時，房屋本身不課這個稅，只有土地那一塊的漲價要繳。

• 買賣（有償移轉）：由賣方（原所有權人）繳納，實務上買賣契約也可以約定由誰負擔。
• 贈與（無償移轉）：由取得土地的人繳納。
• 繼承：不課土地增值稅，但下次再賣時，原地價會用繼承當年的公告土地現值起算。

買賣雙方簽約後 30 天內，要向土地所在地的稅捐機關申報土地移轉現值，台中的土地就是送到台中市政府地方稅務局，通常由代書一起辦。

二、計算公式：先算「漲了多少」

土地增值稅不是用成交價算，而是用政府公告的地價來算，所以成交價高不代表稅一定高。

漲價總數額 ＝ 申報移轉現值 −（前次移轉現值或原規定地價 × 物價指數）− 土地改良費用、工程受益費、重劃負擔等 {{promo_picture}}

• 申報移轉現值：大多數案件就是申報當期的「公告土地現值 × 面積」。
• 前次移轉現值：上一手取得時申報的現值；很久以前取得、沒有移轉過的，用民國53年的原規定地價。
• 物價指數：把以前的地價換算成今天的錢，持有越久，調整後的原地價越高，漲價就算得越少。

三、一般稅率表：漲越多倍，稅率越高

一般用地依「漲價倍數」（漲價總數額 ÷ 調整後原地價）分三級累進，持有超過 20 年還有長期持有減徵：

第二級、第三級要再扣掉累進差額，自己算容易出錯，直接用稅務局的試算系統最準。

四、舉個例子：同一塊地，一般稅率 vs 自用稅率

假設一塊台中市區住宅用地，前次移轉現值 100 萬，經物價指數調整後是 120 萬；今年賣出時申報移轉現值 300 萬。

• 漲價總數額：300 − 120 ＝ 180 萬
• 漲價倍數：180 ÷ 120 ＝ 150%，落在第二級
• 一般稅率（持有未滿20年）：180 × 30% − 120 × 10% ＝ 約 42 萬
• 符合自用住宅用地 10%：180 × 10% ＝ 約 18 萬

同一塊地差了 24 萬，這也是為什麼賣自住的房子前，一定要先確認符不符合自用條件。（以上為說明用的簡化數字，實際以稅務局核定為準。）

五、自用住宅用地 10%：一生一次與一生一屋

符合自用住宅用地，土地增值稅一律用 10% 計算，有兩種用法： {{promo_video}}

1 公畝等於 100 平方公尺，約 30.25 坪。一般台中大樓持分的土地面積很少超過上限，透天厝或大地坪別墅就要特別算一下。

六、重購退稅：換屋族一定要知道

賣掉自用住宅用地，2 年內再買一筆自用住宅用地（先買後賣也可以），如果新買土地的地價，超過舊地價扣掉已繳增值稅後的餘額，就可以申請退還已繳的土地增值稅。

• 新買的土地 5 年內不能再移轉，也不能改作非自用，否則會被追繳退回的稅。
• 重購退稅可以跟「房地合一稅」的重購退稅分開申請，兩個都要記得辦。

房地合一稅的重購規定，可以看這篇：房地合一稅相關文章。

七、哪些情況不課或免徵？

• 繼承移轉：不課徵。
• 配偶之間贈與土地：可以申請不課徵，但下次移轉時要合併計算。
• 作農業使用的農業用地，移轉給自然人：可申請不課徵。
• 公共設施保留地在被徵收前移轉：免徵。
• 被政府徵收、區段徵收的土地：免徵。

資料來源：土地稅法、平均地權條例及財政部稅務入口網公開資料整理。稅率與條件以主管機關最新公告為準，個案請洽地政士或台中市政府地方稅務局確認。

常見問題

土地增值稅是用成交價算的嗎？

不是。土地增值稅用的是公告土地現值，跟成交價無關；用成交價算的是房地合一稅，兩個稅不要搞混。 {{promo_picture}}

賣房子一定要繳土地增值稅嗎？

只要土地有漲價就要繳，但符合自用住宅用地可用 10% 計算，換屋還能申請重購退稅，實際負擔可能比想像中低。

土地增值稅可以先試算嗎？

可以。財政部稅務入口網和台中市政府地方稅務局都有線上試算，輸入地號就能估算；要賣地前也可以請艾理斯幫你一起算。

需要專業協助？

土地要賣多少、稅要繳多少、怎麼安排最划算，最好在簽約前就算清楚。台中土地、透天、大樓買賣，艾理斯可以陪你把數字一筆一筆對好。也可以先看看台中在售土地。