容積獎勵、容積移轉、增額容積是什麼？買地蓋房前必懂的「可蓋坪數」

一、先搞懂容積率

容積率是「總樓地板面積 ÷ 基地面積」。例如 100 坪的住三用地，容積率 225%，基本上可以蓋出 225 坪的樓地板面積（不含公設與地下室等不計容積的部分）。

台中各分區的容積率不同，同一個分區在不同都市計畫區也可能不一樣，一定要用地號查土地使用分區證明確認。分區怎麼看，可以看甲乙丙丁種建築用地分類。

二、容積獎勵：做到政府鼓勵的事，就多給你蓋

• 都市更新：依都更條例，可依項目申請獎勵，上限依法規與基地條件而定。
• 危老重建：依危老條例，最高可達基準容積的 1.3 倍，或原建築容積的 1.15 倍。
• 開放空間、綠建築、智慧建築、無障礙：依各項目給予一定比例的獎勵。

獎勵不是自動有，要在建照或都更計畫中申請，經審議通過才算數，也常附帶管理維護的義務。

三、容積移轉：把 A 地蓋不了的容積，搬到 B 地用

有些土地因為是公共設施保留地、古蹟或保存區，地主沒辦法開發。政府允許把這些土地的容積「送出」，移到可以開發的「接受基地」使用。 {{promo_picture}}

• 送出基地：常見是道路、公園等公共設施保留地，地主把土地捐給政府，換得可出售的容積。
• 接受基地：一般最多可移入基準容積的 30%，位於整體開發地區等特定條件可到 40%。
• 部分縣市也開放用繳「代金」的方式取得移入容積，台中有相關規定，實際以市府審議為準。

持有公保地的地主，容積移轉是少數能提早變現的方式，公保地的細節可以看公共設施保留地是什麼？

四、增額容積：捷運站周邊，花錢向政府買容積

增額容積多半跟大眾運輸導向發展（TOD）有關：在捷運場站周邊一定範圍內，開發者可以向政府繳交費用，換取額外容積。台中捷運綠線沿線、未來藍線周邊，都是市場關注的區域。

對買地的人來說，靠近場站不只是交通方便，還可能多一層「未來能蓋更大」的潛力，這也是站點周邊土地單價較高的原因之一。

五、買地前怎麼評估容積？

• 先確認分區、建蔽率、基準容積率，算出基本可建坪數。
• 評估可能取得的獎勵或移轉：面寬、臨路、基地大小都會影響。
• 注意法定退縮、停車與日照規定，實際可蓋的可能比紙上計算少。
• 大面積開發建議請建築師做量體試算，再回推土地合理價格。

資料來源：都市計畫法、都市更新條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例、都市計畫容積移轉實施辦法等公開法規整理，個案以台中市政府審議結果為準。

常見問題

容積獎勵是不是越多越好？

對開發量是加分，但獎勵通常附帶條件，例如開放空間要長期維護、綠建築要取得標章，成本與義務都要一起算。 {{promo_video}}

買到公共設施保留地，可以靠容積移轉賺錢嗎？

有機會。公保地可以作為送出基地，把容積賣給開發商，但價格要看市場需求與市府審議，不是每一筆都賣得好。

怎麼知道一塊地能蓋幾坪？

先用地號申請土地使用分區證明，查建蔽率、容積率，再請建築師依退縮、停車等規定做量體試算最準。

需要專業協助？

台中土地能蓋多少、值多少，關鍵就在分區和容積。艾理斯可以幫你從地號查分區、算基本可建坪數，再對照周邊成交行情。也可以先看看台中在售土地。